بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان

در این مقاله به طور مفصل به بررسی بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان پرداخته شده و به سوالات زیر پاسخ داده می‌شود:

• ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری منشأ بروز چه خسارت‌هایی هستند؟
• بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان چیست؟
• بیمه مسئولیت مدیر ساختمان چه خطراتی را پوشش می‌دهد؟
• تعهدات در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان چگونه ارائه می‌شوند؟
• خسارت‌های غیر قابل پرداخت در بیمه مسئولیت مدیر ساختمان کدامند؟
• بیمه آسانسور با بیمه مسئولیت مدیر ساختمان چه ارتباطی دارد؟
• بیمه آتش سوزی با بیمه مسئولیت مدیر ساختمان چه ارتباطی دارد؟

– قسمتی از سنگ نمای ساختمان 7 طبقه‌ای از جای خود کنده شده، بر روی خودروهای پارک شده در خیابان می‌افتد. بر اثر این حادثه خسارت زیادی به آن خودروها وارد می‌شود.

– چند روز بعد قسمت دیگری از سنگ نمای همان ساختمان 7 طبقه از جای خود کنده شده و روی سر عابری پیاده سقوط می‌کند. این حادثه منجر به مرگ عابر پیاده می‌شود.

– نظافتچی یک مجتمع مسکونی در حال شستشوی پارکینگ با مواد شوینده، به دلیل لغزندگی زمین تعادل خود را از دست داده و به زمین می‌خورد. بر اثر این حادثه استخوان لگن وی دچار شکستگی می‌شود.

– مخزن آب گرم موتورخانه ساختمانی، بعد از چند سال استفاده رسوب گرفته و نیاز به شستشو دارد. سرویس‌کار موتورخانه در حال شستشوی مخزن به وسیله اسید، به علت پاشیدن ناگهانی اسید به صورتش، بینایی چشم راست خود را از دست می‌دهد.

– لوله‌های فاضلابی که از کف پارکینگ طبقه همکف عبورکرده‌اند دچار نشتی می‌شوند. طی چند روز به طور مداوم، آب فاضلاب قطره قطره بر روی سقف یکی از خودروهای پارک شده در پارکینگ طبقه پایین چکه می‌کند. این حادثه باعث آسیب به قسمتی از رنگ سقف خودروی مذکور می‌شود.

– سه نفر از میهمانان همسایه طبقه هشتم سوار آسانسور شده‌اند. کابل آسانسور پاره شده و سقوط می‌کند. بر اثر این حادثه هر سه نفر جان خود را از دست می‌دهند.

– موتورخانه مجتمع مسکونی دچار حریق شده و آتش به خودروهای پارک شده در پارکینگ نیز سرایت می‌کند. بر اثر این حادثه خسارت زیادی به موتورخانه، پارکینگ و خودروها وارد می‌شود.

– و …

این مثال‌ها فقط بخشی از حوادثی است که احتمال دارد در مشاعات ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری رخ دهد. با توجه به شرایط، افراد مختلفی از قبیل سازنده ساختمان، پیمانکار، مهندس ناظر، مجری ذیضلاح، مالکین ساختمان، مدیر یا هیئت مدیره و … می‌توانند در بروز این حوادث مقصر شناخته شوند. بر اساس قوانین کشور ایران (قانون مسئولیت مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها)، عموماً مالکین ساختمان و در رأس آن‌ها مدیر یا هیئت مدیره به عنوان مسئول نگهداری ساختمان، از جانب مراجع قضائی به عنوان مقصرین اصلی شناخته می‌شوند. بنابراین باید خسارت وارد شده را جبران نمایند. در صنعت بیمه برای جبران این قبیل خسارات بیمه‌نامه‌ای به نام ” بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان ” مخصوص این شرایط طراحی شده است. در این مقاله قصد داریم به بررسی چگونگی جبران این قبیل خسارات به وسیله بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان بپردازیم.

توجه: در برخی قسمت‌های مقاله، برای کوتاهی و سادگی مطالب به جای عبارت ” بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان ” از عبارت ” بیمه مسئولیت مدیر ساختمان ” استفاده شده است.

1-ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری منشأ بروز چه خسارت‌هایی هستند؟

بر اساس مثال‌های ذکر شده در ابتدای این مقاله، کلیه خسارت‌هایی که منشأ بروز آن‌ها ساختمان‌های مسکونی، اداری و تجاری است را می‌توان به سه دسته کلی تقسیم‌بندی کرد:

• هزینه‌های پزشکی برای درمان مصدومین حادثه
• دیه فوت و یا نقص عضو افراد حادثه‌دیده
• خسارت‌های مالی وارد شده به حادثه‌دیدگان

2-بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان چیست؟

موضوع بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان به شرح زیر است:

” عبارت است از بیمه مسئولیت مدنی بیمه گذار در قبال ساکنین، اشخاص ثالث و مشاعات ساختمان. بدین معنی که چنان‌چه در نتیجه قصور و سهل‌انگاری بیمه‌گذار، خسارت جانی و مالی به ساکنین، اشخاص ثالث و مشاعات وارد آید که منشأ این خسارات از مشاعات ساختمان باشد، بیمه گر پس از احراز مسئولیت بیمه‌گذار و در صورت لزوم طبق رأی محاکم قضایی، نسبت به پرداخت خسارت تا حدود تعهدات مندرج در شرایط بیمه‌نامه اقدام می‌نماید.”

نکته 1: منشأ بروز خسارت حتماً باید از مشاعات باشد. بنابراین بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان برای خساراتی که منشأ آن‌ها از مشاعات ساختمان نباشد(برای مثال از فضاهای خصوصی، داخل واحدها، ساختمان‌های مجاور، خیابان و غیره باشد)، پوششی ندارد.

نکته 2: بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، کلیه خسارات جانی و مالی وارد شده به ساکنین، اشخاص ثالث و مشاعات را که ناشی از سهل‌انگاری و قصور مدیر یا هیئت مدیره باشد، تا سقف تعهدات بیمه‌نامه جبران می‌کند.

سوال 1: آیا بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، خسارت وارد شده به ساکنین، اشخاص ثالث و مشاعات را که منشأ آن از فضاهای خصوصی باشد جبران می‌کند؟

خیر. بیمه مسئولیت مدیر ساختمان فقط برای خساراتی پوشش دارد که منشأ آن از مشاعات باشد. برای مثال اگر لوله آب یکی از واحدهای آپارتمان دچار ترکیدگی شود و به سایر همسایگان و مشاعات ساختمان آسیب بزند، خسارت وارد شده از محل بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان قابل جبران نیست. بلکه مالک واحدی که لوله آب آن دچار ترکیدگی شده شخصاً باید خسارت را جبران کند و یا از پوشش مسئولیت مالی در قبال همسایگان مربوط به بیمه آتش سوزی استفاده نماید.

سوال 2: آیا بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، خسارت وارد شده به فضاهای خصوصی (برای مثال داخل واحدها) را که منشأ آن از مشاعات باشد جبران می‌کند؟

بله. بیمه مسئولیت مدیر ساختمان این قبیل خسارات را تا سقف تعهداتش پوشش می‌دهد. برای مثال بر اثر اتصال کابل‌های برق درون راه‌پله، آتش‌سوزی رخ می‌دهد و آتش به داخل یکی از واحدها منتقل شده و به اموال و بنای واحد مربوطه خسارت وارد می‌کند. در این جا خسارت وارده به وسیله بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان قابل جبران است.

سوال 3: آیا بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، خسارت وارد شده به ساختمان‌های مجاور که منشأ آن از مشاعات باشد را جبران می‌کند؟

بله. بیمه مسئولیت مدیر ساختمان این قبیل خسارات را تا سقف تعهداتش پوشش می‌دهد. برای مثال به خاطر سهل‌انگاری مدیر ساختمان، موتورخانه منفجر و موج انفجار باعث ترک خوردن دیوار پارکینگ ساختمان مجاور می‌شود. در اینجا خسارت وارده بوسیله بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان قابل جبران است.

سوال 4: آیا بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، خسارت وارد شده به مشاعات که منشأ آن از مشاعات باشد را جبران می‌کند؟

بله. بیمه مسئولیت مدیر ساختمان این قبیل خسارات را تا سقف تعهداتش پوشش می‌دهد. برای مثال به خاطر سهل‌انگاری مدیر ساختمان، موتورخانه دچار حریق شده و آتش از زیرزمین به پارکینگ طبقه اول سرایت می‌کند. در اینجا خسارت وارد شده به پارکینگ طبقه اول بوسیله بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان قابل جبران است.

3-بیمه مسئولیت مدیر ساختمان چه خطراتی را پوشش می‌دهد؟

بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان کلیه خسارت‌های زیر را پوشش می‌دهد:

• صدمات جانی و مالی وارده به بیمه‌گذار در اثر خطرات موضوع بیمه‌نامه و محل مورد بیمه، بر اساس شرایط بیمه‌نامه: خسارت جانی وارده به بیمه‌گذار تابع قانون مجازات اسلامی نیست. بلکه جنبه غرامتی داشته و بر اساس قانون حاکم بر بیمه‌های حوادث انفرادی پرداخت می‌شود. رجوع شود به شرایط عمومی بیمه‌نامه حوادث اشخاص.
• خسارت جانی وارده به شخص سرایدار، نظافت‌چی، سرویس‌کار، تعمیرکار و گُل‌کار در بخش‌های مشاعات ساختمان و در اثر خطرات موضوع مورد بیمه: توجه شود که بیمه مسئولیت مدیر ساختمان فقط در مشاعات ساختمان برای این قبیل خسارات پوشش دارد.
• خسارت جانی وارده به ساکنین و اشخاص ثالث ناشی از استفاده از آسانسور و یا پله برقی: برای این پوشش در بخش … همین مقاله توضیحات بیشتری ارائه شده است.

4-تعهدات در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان چگونه ارائه می‌شوند؟

همان‌طور که در بخش اول همین مقاله بیان شد، کلیه خسارت‌هایی که منشأ بروز آن‌ها ساختمان‌های مسکونی یا اداری و تجاری است، شامل هزینه‌های پزشکی، دیه فوت یا نقص عضو و خسارات مالی می‌باشند. برای پوشش دادن کلیه این خسارات، پوشش‌های اصلی در بیمه مسئولیت مدیر ساختمان به شکل زیر ارائه می‌شوند:

• هزینه‌های پزشکی برای هر نفر در هر حادثه:

این عدد بیان‌گر سقف تعهد بیمه مسئولیت مدیر ساختمان، برای جبران هزینه پزشکی برای یک نفر در یک حادثه می‌باشد. مقدار این پوشش بر اساس درخواست بیمه‌گذار تعیین می‌گردد. از طرفی، عموماً شرکت‌های بیمه برای ارائه این پوشش محدودیت دارند و نمی‌توان مقادیر بسیار بالا را برای آن انتخاب کرد.

برای مثال، فرض کنیم در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره یک ساختمان، پوشش «هزینه‌های پزشکی برای هر نفر در هر حادثه» 10میلیون تومان تعیین شده است. اگر فردی از ساکنین یا اشخاص ثالث دچار حادثه شود، بیمه مسئولیت مدیر ساختمان تا سقف 10میلیون تومان هزینه‌های درمانی وی را جبران خواهد کرد.

• هزینه‌های پزشکی برای کل اشخاص در طول مدت بیمه:

این عدد در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، بیان‌کننده سقف تعهدات شرکت بیمه برای پرداخت هزینه‌های درمانی در حوادث است. این عدد حتماً باید مضرب صحیحی از «هزینه‌های پزشکی برای هر نفر در هر حادثه» باشد.

برای مثال، عدد 40میلیون تومان چهار برابر عدد 10میلیون تومان است. بدین معنا که سقف پرداختی بیمه مسئولیت مدیر ساختمان برای جبران هزینه‌های درمانی هر خسارت برای هر نفر، 10میلیون تومان است. یعنی از یک هزینه درمانی 25میلیون تومانی برای تنها یک نفر، فقط 10میلیون تومان آن قابل پرداخت است. اما اگر در یک یا چند حادثه در طی مدت اعتبار بیمه مسئولیت، چهار نفر آسیب ببینند، شرکت بیمه تا سقف 10میلیون تومان برای هزینه‌های درمانی هر فرد پرداخت می‌کند. به همین ترتیب این بیمه مسئولیت مدنی پنج حادثه 8میلیون تومانی، هشت حادثه 5میلیون تومانی، ده حادثه 4میلیون تومانی و … را پوشش می‌دهد.

• غرامت فوت و نقص عضو برای هر نفر در هر حادثه:

این عدد بیان‌گر سقف تعهد بیمه مسئولیت مدیر ساختمان، برای جبران دیه فوت و نقص عضو برای یک نفر در یک حادثه می‌باشد. مقدار این پوشش بر اساس دیه ماه حرام^* تعیین می‌گردد.

برای مثال، فرض کنیم در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره یک ساختمان، پوشش «غرامت فوت و نقص عضو برای هر نفر در هر حادثه» 440میلیون تومان تعیین شده است. اگر فردی از ساکنین یا اشخاص ثالث دچار حادثه شود، بیمه مسئولیت مدیر ساختمان تا سقف 440میلیون تومان دیه آسیب‌های وارد شده به وی را جبران خواهد کرد.

* در سال 1399 دیه یک مرد مسلمان در ماه حرام 440 میلیون تومان می‌باشد.

• غرامت فوت و نقص عضو برای کل اشخاص در طول مدت بیمه:

مبلغی که برای این قسمت تعیین می‌شود، سقف تعهدات جانی شرکت بیمه در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان است. یعنی اگر کل خسارت جانی وارد شده از این عدد بیشتر شود، شرکت بیمه فقط تا سقف تعهداتش در این بیمه مسئولیت مدنی، الزام به پرداخت خسارت دارد. این عدد در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، باید مضرب صحیحی از دیه مرد مسلمان در ماه حرام باشد. برای مثال، عدد 1میلیارد و 320میلیون تومان دقیقا سه برابر عدد 440میلیون تومان است.

مقدار این ضریب در بیمه مسئولیت مدیر ساختمان بسته به نظر بیمه‌گذار و با توجه به میزان احتمال بروز حادثه تعیین می‌گردد.

نکته مهم: تا زمانی که سقف تعهدات جانی بیمه مسئولیت (برای مثال 1میلیارد و 320میلیون تومان) پر نشده باشد، این بیمه مسئولیت مدنی خسارت جانی ناشی از هر تعداد حادثه را جبران می‌کند. اما از آن‌جایی که غرامت فوت و نقض عضو برای هر نفر در هر حادثه 440میلیون تومان تعیین شده است، بنابراین در یک حادثه مبلغی بیشتر از 440میلیون تومان برای یک نفر پرداخت نمی‌شود. به بیان ساده‌تر، این بیمه مسئولیت مدنی می‌تواند سه عدد خسارت 440میلیون تومانی، ده عدد خسارت 132میلیون تومانی، بیست عدد خسارت 66میلیون تومانی و … را جبران ‌نماید. اما این بیمه مسئولیت مدنی نمی‌تواند به صورت یکجا برای یک نفر در یک حادثه، خسارت  500میلیون تومانی را جبران کند.

• تعهد مالی در هر حادثه:

مبلغی که برای این قسمت در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان تعیین می‌شود، سقف تعهد مالی شرکت بیمه در هر حادثه می‌باشد. برای مثال، فرض می‌کنیم این عدد در بیمه مسئولیت مدیر یک ساختمان، 20 میلیون تومان انتخاب شده باشد. بر اثر حادثه‌ای 15 میلیون تومان خسارت مالی وارد می‌شود. در اینجا بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، 15 میلیون تومان منهای فرانشیز(ویدئو یا مقاله فرانشیز) را پرداخت می‌کند. میزان این پوشش در بیمه مسئولیت مدیر ساختمان بر طبق پیشنهاد بیمه‌گذار و بر اساس نظر شرکت بیمه تعیین می‌گردد.

• تعهد مالی در طول مدت بیمه‌نامه:

مبلغی که در این قسمت بیان می‌شود، سقف تعهدات مالی شرکت بیمه در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان است. یعنی اگر کل خسارت مالی وارد شده از این عدد بیشتر شود، شرکت بیمه فقط تا سقف تعهداتش در بیمه مسئولیت مدیر ساختمان الزام به پرداخت خسارت دارد. این عدد باید مضرب صحیحی از «تعهد مالی در هر حادثه» باشد. برای مثال، 60 میلیون تومان دقیقا سه برابر عدد 20 میلیون تومان است.

میزان این ضریب در بیمه مسئولیت مدیر ساختمان بر طبق پیشنهاد بیمه‌گذار و با موافقت شرکت بیمه تعیین می‌گردد.

نکته مهم: تا زمانی که سقف تعهدات مالی بیمه مسئولیت (برای مثال 60 میلیون تومان) پر نشده باشد، این بیمه مسئولیت مدنی خسارت مالی ناشی از هر تعداد حادثه را جبران می‌کند. اما از آن‌جایی که حداکثر تعهد بیمه‌گر برای جبران خسارت مالی در هر حادثه 20 میلیون تومان تعیین شده است، بنابراین در یک حادثه مبلغی بیشتر از 20 میلیون تومان پرداخت نمی‌شود. به بیان ساده‌تر، بیمه مسئولیت مدیر ساختمان می‌تواند سه عدد خسارت 20 میلیون تومانی، ده عدد خسارت 6 میلیون تومانی، بیست عدد خسارت 3 میلیون تومانی و … را جبران ‌نماید. اما این بیمه مسئولیت مدنی نمی‌تواند به صورت یک‌جا در یک حادثه خسارت 30میلیون تومانی را جبران کند.

مقدار مناسب برای هر کدام از پوشش‌های اصلی در بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، باید با دقت انتخاب شود. زیرا افزایش بیش از حد آن، باعث بالا رفتن حق بیمه و کاهش آن، باعث عدم پوشش کافی بیمه مسئولیت مدیر ساختمان برای جبران خسارت خواهد شد.

5-خسارت‌های غیر قابل پرداخت در بیمه مسئولیت مدیر ساختمان کدامند؟

بر اساس ماده 11 شرایط عمومی بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، خسارت‌هایی وجود دارند که تحت پوشش این بیمه مسئولیت مدنی قرار نمی‌گیرند. اما علاوه بر آن‌ها، استثنائات دیگری نیز به شرح زیر وجود دارند که بیمه مسئولیت مدیر ساختمان، آن‌ها را پوشش نمی‌دهد:

1. خسارات وارده ناشی از فعالیت‌های: نماکاری، نقاشی، احداث و یا اضافه بنا و هرگونه تعمیرات اساسی و کلی و همچنین هر نوع فعالیتی که خارج از شرایط بهره‌برداری ساختمان باشد: برای پوشش دادن این قبیل خسارات باید از سایر انواع بیمه مسئولیت، از قبیل بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان استفاده نمود.
2. خسارت‌های وارده به آپارتمان‌ها، اموال ساکنین و اشخاص ثالث که منشأ خسارت آن‌ها مشاعات ساختمان نباشد: در بخش 2 همین مقاله به طور مفصل راجع به این موضوع صحبت کردیم.
3. خسارات وارده به وسایل نقلیه مستقر در پارکینگ‌های عمومی و مجتمع‌های تجاری و اداری:

– برای پوشش دادن این قبیل خسارات باید از سایر انواع بیمه‌نامه، از قبیل بیمه مسئولیت مدنی پارکینگ‌های عمومی و خصوصی استفاده نمود.

– این استثنا فقط برای پارکینگ‌های عمومی و مجتمع‌های تجاری و اداری است و شامل موارد مسکونی نمی‌شود. بنابراین اگر به خودروهای پارک شده در پارکینگ مجتمع‌های مسکونی خسارتی وارد شود که منشأ آن مشاعات ساختمان باشد، خسارت وارد شده توسط بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان پوشش دارد.

6-بیمه آسانسور با بیمه مسئولیت مدیر ساختمان چه ارتباطی دارد؟

همان‌طور که می‌دانید بیمه آسانسور و بیمه مسئولیت مدیر ساختمان هردو حوادث آسانسور را پوشش می‎‌دهند. حال سوال اینجاست که در صورت خرید بیمه مسئولیت مدیر ساختمان، آیا نیاز به تهیه بیمه آسانسور نیز وجود دارد؟

قبلاً در رهیاب بیمه به طور مفصل به این موضوع پرداخته‌ایم. بنابراین می‌توانید برای یافتن پاسخ این سوال به بخش 10 مقاله بیمه آسانسور (بیمه مسئولیت مدنی نگهداری آسانسور) و یا ویدئوی بیمه آسانسور یا بیمه هیئت مدیره مراجه کنید.

7-بیمه آتش سوزی با بیمه مسئولیت مدیر ساختمان چه ارتباطی دارد؟

اگر آتش سوزی در مشاعات ساختمان روی دهد و منشأ بروز آن نیز از مشاعات ساختمان باشد، خسارت وارد شده توسط هردو بیمه‌نامه، یعنی بیمه آتش سوزی و بیمه مسئولیت مدیرساختمان پوشش دارد. اما در ابتدا خسارت از محل بیمه آتش سوزی پرداخت شده و سپس مازاد خسارت از محل بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان پرداخت می‌شود.

نکته: توجه شود که بیمه مسئولیت مدیر ساختمان فقط برای آن دسته از خسارات آتش سوزی پوشش دارد که منشأ آن مشاعات ساختمان و ناشی از قصور مدیر ساختمان باشد. بنابراین بیمه مسئولیت مدیر ساختمان برای پوشش دادن خسارات ناشی از آتش سوزی، جامعیتِ بیمه آتش سوزی را ندارد. برای مثال احتمال دارد منشأ بروز آتش سوزی از داخل واحدها بوده و هیچ ربطی به مدیر ساختمان نداشته باشد. بنابراین وجود بیمه مسئولیت مدیر ساختمان دلیلی بر عدم تهیه بیمه آتش سوزی نمی‌باشد.